企业经营要想成功，不外乎天时、地利、人和。这个“地利”，指的也就是要选个好地方。那么什么样的地方是好地方呢？懂行的老板们，会选择自己信赖的风水先生来“看一看”。

但！光风水是远远不够的，你仔细看过厂房租赁合同了嘛？是不是觉得好多好长，懒得看？或者说是朋友介绍的，我不用看。但，不可小觑的是，这些合同里很可能隐藏着让你掉坑的陷阱。

今天，大摩将为商业精英和企业精细化梳理租赁合同潜藏法律风险，并以此提出解决和防范之道。

我们先从阿水的故事说起吧。

阿水和没有产权证的厂房

阿水是G市一家公司的老板，因为业务扩展的需要，他想租下老A名下的厂房，但直到签了租赁合同后，阿水才知道因G市的政策影响，老A一直未拿到产权证。此时，阿水开始担心，老A没有产权证，那他们签订的《厂房租赁合同》还有效吗？

这个问题，在法律上是这么说的：

因此，企业和商业精英在租赁厂房时，最稳妥的做法就是要求出租人提供产权证明备案，必要时可以要求对方提供房产登记中心的查询结果。

虽然合同有效，

但是阿水租赁了未取得产权证的厂房，

有何风险？

阿水租赁了老A未取得产权证的厂房，将面临着随时解除被要求撤离、租赁的厂房无法作为注册地址、影响公司经营等法律风险。

因此，大摩建议：

此种情形下，企业和商业精英可以增加合同条款约定或签补充协议，约定出租方提供履约保证金，如果出现导致无法继续租赁、无法作为注册地址等情形时，则出租方就要赔偿损失并从履约保证金中扣除，或者另行约定违约金。

阿月和没有消防验收证明的厂房

接下来再来看阿月的故事。

阿月是一家服装企业的老板，这天她通过朋友介绍租下一处新厂房以扩大规模，但她发现该厂房未经消防验收。

那么，租赁未经消防验收合格的厂房，租赁合同会一律被判定为无效吗？

这个问题在法律上需分不同情形进行分析：

对此，大摩建议：

企业和商业精英在租赁厂房时，尤其是大型的或者用作特殊用途的厂房，应审慎考虑消防，注意约定消防由出租人负责，并且明确约定相应的违约责任，避免因租赁目的不能实现而造成的损失。

厂房租赁前需要核查的事项

1、核实是否有土地证、房产证（即不动产权证）、建设工程规划许可证、主管部门的批文（针对临时建筑），以此来核实出租方是否为真正的厂房权利人、厂房的实际面积与承租面积是否一致，不动产用途与承租用途是否一致等等。

2、核实是否有抵押或被查封。如有抵押，则依据《物权法》的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即将来抵押权人实现权利时（折价、拍卖、变卖等导致权利人变更），会面临被要求搬厂或者涨租等风险。

3、若是无权属证书或在建工程的，务必审查是否已经取得建设工程规划许可证等必要证件，否则所涉的租赁物，可能由于未取得建设工程规划许可证，导致合同部分无效，合同也无法继续履行，从而造成不少的损失。

出租方违约，怎么办？

1、防御措施

在签订合同前，双方应事先沟通合同违约责任、保证金以及交付方式等条款，对于承租人而言，要明确约定出租人无法按时交付的违约责任（比如逾期一天按XX标准支付违约金）、交付不合格租赁物的违约责任、最终无法交付的违约责任等；合同解除或者无效时的赔偿损失等。

2、发生纠纷时这样处理：

（1）及时止损

在合同相对方即出租方违约（如未能按时交付租赁物、无故要求公司撤离）情形时，应立即发函或者会议与出租方沟通和保留异议证据，并做好准备另一个厂房的备用方案，避免损失进一步扩大。

（2）及时向对方主张违约责任

发现对方违约后，应及时采取发督促函、录音、签订书面协议等方式收集证据。与涉案有关的发票等支付凭证均要保管好，包括但不限于装修的票据、搬迁的票据、生产停滞的证明、临时租赁的费用票据等，这些凭证是主张对方承担违约责任及赔偿损失的主要依据。

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