合同约定的自动解除条款成就后,就真的自动解除了吗,没做这些关键动作,小心败诉!|

2022-01-20

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@商业精英和企业:你的合同,有约定自动解除条款吗?


在商业合作中,有些企业为了日后解除合同的方便,可能会在合同中约定当发生约定的某一情形时,便会触发合同自动解除。那么,这种情况下,合同真的就自动解除了吗?


今天,大摩和大家一起聊聊这个话题。



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01


【基本案情】

甲公司与乙公司签订《租赁协议》,约定甲公司出租房屋给乙公司,该房屋租赁期为24个月,自2016年6月8日至2018年6月8日止。租金为每年66000元,双方约定房租每年结算一次,提前20天支付下次房租,水电费等费用由乙自行承担。乙于合同签订当天向甲支付了第一年(2016年6月8日至2017年6月7日)租金66000元。后因乙拖欠原告房租长达半年以上,甲起诉要求乙支付第二年租金66000元及水电费。


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乙公司抗辩的理由为,根据《租赁协议》约定:“乙方拖欠甲方房租满10天以上或拖欠甲方水、电、气等费用达一个月以上,本租赁合同终止,甲方有权强行打开房门,收回租房,且不退还乙方押金,乙方遗留在房屋内的一切物品任由甲方处置,乙方不得向甲方提出任何赔偿。”因此,本租赁协议已于2017年6月18日自行终止,第二年的租金无需交纳。




以上案例中,《租赁协议》究竟于何时终止?协议约定的自动终止条款,是否真能实现合同自动终止?


法院认为:当事人尽管在合同中约定满足条件时合同自动解除,但并不意味该条件成就时,合同可以不经对方通知即已解除。


具体到本案,乙公司并未通知甲公司解除合同,其主张租赁合同于2017年6月18日已自行终止的抗辩不能成立,租赁合同应对双方继续有效。但甲公司起诉后,乙公司于开庭时已明确表示其不再履行合同,应视为其向甲公司作出了解除合同的通知,故涉案租赁合同应于庭审之日即2018年2月1日解除,自2017年6月8日至2018年2月1日期间的租金乙公司仍负有按合同支付的义务。



02

法律顾问精细化解析


一般情况下,合同中有约定按约定处理,因为这是合同各方当事人的一致意思表示。但是合同的约定不能对抗法律规定,即,合同的约定要在符合法律规定的范围内适用。


根据《民法典》第五百六十五条规定:“当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”也就是说,合同即便约定了自动解除的条件,也要履行法律规定的通知解除程序。


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如果要达到合同自动解除,应当如何操作?根据《民法典》第五百六十五条还规定“解除合同的通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。”


也就是说,向违约方发出解除合同的通知,在通知中载明,如在一定的宽限期内不履行债务,则合同自宽限期满后自动解除。



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03

法律顾问精细化指引


无可否认,合同自动解除离不开通知的程序,那么究竟解除合同的正确姿势是什么呢?


1、合同约定解约条件:在合同协商、签订阶段需明确约定具体的、可量化的合同解除条件。例如买卖合同中买方可以约定:“如卖方逾期履行货物交货义务超过30天,买方有权解除合同。”



2、固定对方违约的情况(即是否符合解约条件):出现需解除合同的情形时,注意收集导致合同解除的证据。例如,因产品质量检验不合格需解除合同的,应保留双方签字确认的送货单、验收单、双方沟通产品质量的聊天记录,如微信、短信、电子邮件等。


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3、必须履行通知的义务:通知内容一定要明确表达解约的意思表示,根据合同相对性,解除通知的发送对象应是合同的相对方,否则可能影响合同解除的效果。


同时还要注意通知书送达地址,如果对方是企业,一般按照企业营业执照上记载的地址发送,如双方在合同履行过程中有其他联络地址的,也可以送达至该联络地址。



4、保留已履行通知义务的痕迹:如果发出解除通知的一方没有证据证明通知已经送达对方,则该解除通知书未生效,合同并未解除。


口头通知解除难以固定证据,建议尽量使用书面通知的方式解除,如是使用邮寄解除通知的方式,可以EMS邮政通知形式作出解除意思表示,并保留相应证据如邮寄回执单;如是电子方式发送的,保留电子邮寄截图、微信或短信截图并保存原始聊天记录等等。


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